Turizm Turquality kapsamına alınmalı

Turizm yatırımcısı açısından Türkiye ne gibi fırsatlar barındırıyor?

Bugüne kadar "deniz, kum, güneş" olarak bilinen ve 9 aylık bir sezona hitap eden turizm sektöründe, turist sayısının ve buna paralel olarak özellikle kış sezonunda da açık kalan otel sayılarının artmasıyla Türkiye, turizm alanında 12 ay hizmet veren bir ülke haline geldi.

Ülkemizde yapılan havayolu taşımacılığı ile transit yolcu hattının gelişmesi, dünyanın en büyük havalimanı ve Avrupa'nın en büyük ikinci kargo limanının İzmir'de inşa ediliyor olması, Türkiye'yi dünya ticaretinde önemli bir merkez ve karlı bir yatırım alanı haline getirdi. Bugün Türkiye'ye dünyanın 200'den fazla şehrinden direk uçuş ile ulaşılabiliniyor.

Hangi şehirler ve hangi tip otel konseptlerin daha fazla büyüme potansiyeline sahip?

Türkiye'nin global ekonominin merkezi haline gelmesine paralel olarak son yıllarda özellikle şehir merkezi otelciliği gelişim gösteriyor. Örneğin İstanbul'a yapılan iş amaçlı seyahatlerin artması ve İstanbul'un önemli bir transit hub haline gelmesi ile otellerin yıllık doluluk ve karlılık oranları artıyor. Bu doluluk, en sık seyahat eden tüketici kitlesi olan iş adamları ve turizm amaçlı seyahat eden turistler sayesinde otellerin haftasonu boşluklarını en verimli şekilde değerlendirebilmesi ile sağlanıyor.

Şehir merkezi otelciliğinde sezon daha uzun, işletme maliyetleri ise daha düşük seyrediyor. Bu doğrultuda yatırımların geri dönüş süreleri 10 yılın altına düşüyor. Aynı zamanda orta segment otellerin sayısı da hızla artıyor. Turizm sektörünün global devleri olarak bilinen Hilton, Marriott, Sheraton, Raffles gibi zincir oteller büyük şehirlerden sonra Anadolu'ya açılıyor. Kayseri, Denizli, Bursa, Gaziantep ve Eskişehir bu illerin başında geliyor.

Buradan yola çıkarak büyük şehir otellerinde en üst seviyede verimliliği yakalayabilmek için şu sıralamayı yapabiliriz;

1) Şehir merkezi ve turistik aktivitelere yakın konumda olması.

2) Kısa süreli iş seyahati için şehre gelen misafirlere gerekli konforun sağlanması.

3) Toplantı – Düğün – Davet gibi organizasyonlar için gerekli alt yapı olanaklarına sahip olması.

Yukarıda saydığımız özelliklerin ne kadarı bir otelde toplanabiliyorsa, o yatırımın geri dönüşü o kadar hızlı olacaktır.

Turizmde yeni dünya trendleri nelerdir? Türkiye bu alanlarda ne gibi artı ve eksilere sahip?

Türkiye'deki turizmi içeriğine üç kategoriye ayırabiliriz. Birincisi "şehir merkezi otelciliği". Türkiye'nin, global ekonominin merkezi haline gelmesine paralel olarak son yıllarda özellikle şehir merkezi otelciliği gelişim gösterdi. Bu anlamda, İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerimizle Türkiye başlı başına doğal bir "Hub" oluşturuyor ve yeni trend'lerden olan bu şehir merkezi otelciliğinde her geçen gün gelişerek dünya pazarındaki payını artırıyor.

İkinci tip turizm "deniz, kum, güneş" turizmi. "Deniz, kum, güneş" olarak ifade ettiğimiz "Dinlenme ve eğlenme" turizminde ise Türkiye, All Inclusive Family paketleri sunuyor. Coğrafi konumumuzun sunduğu doğal güzelliklerin ve kıyı sahil şeritlerinin yanı sıra Türkiye'nin bir tarım ülkesi olması, bu nedenle yeme-içme maliyetlerimizin düşük olması ve kültürümüzden gelen misafirperverliğimiz sayesinde yüksek hizmet kalitesi sunmamız gibi özellikler bizi bu alanda rakipsiz kılıyor.

Üçüncü kategoride ise "kültür turizmi" yer alıyor. Tarihi ve kültürel açıdan zengin bir geçmişe sahip, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış olan ülkemiz, kültürel amaçlı yapılan turizm için son derece cazip bir coğrafyada yer alıyor. Böylelikle kültür turizminin 12 aya yayılmasının avantajını yaşıyoruz.

Öte yandan, Türkiye gibi bir ülkenin turizm kapasitesi bu kadar büyümüşken güvenlik ağı da buna paralel olarak büyümeli. Ülkemize gelen yabancı turistler her türlü sosyal olaylardan direkt etkileniyor ve kendilerini güvende hissetmek istiyorlar. Bu doğrultuda, güvenlik konusunda daha fazla adımlar atılmalı. Ayrıca metro gibi hızlı ulaşım ağlarının özellikle büyük şehirlerde geliştirilmesi gerekiyor. Turizm büyümesi ile ortaya çıkan kalifiye eleman açığı da giderilmesi gereken eksiklerden biri. Bundan başka, Türkiye'deki konaklamalarda, fiyat – gelir ortalaması dünya standartlarının altında seyrediyor.

Bu ortalamanın yükseltilmesi, otel kalitesinin ve buna bağlı olarak misafir kalitesinin de yükseltilmesi ile mümkün. Ayrıca bir Dubai örneği gibi, Türkiye'deki turizm sezonunun 12 aya yayılmasını sağlayacak uluslararası organizasyonlar çok az. Bu tip organizasyonlar büyük turist kitlelerini yaz sezonu dışında da ülkemize çekmek açısından hayati önem taşıyor.

Yerel yatırımcılar büyümek için nasıl bir yol izlemeli?

Yatırımlarda yabancı markaların rezervasyon ağının geniş olması büyük bir avantaj teşkil ediyor. Buna bağlı olarak, bölgede yapılan yatırımın siyasi istismara açık olaylardan etkilenmesi bir o kadar uzaklaşmış olur. Günümüzde şehir otelciliği yapan yatırımcıların bu şemsiye altına girmesi ise bir şart haline gelmiş durumda. Bildiğiniz gibi ülkemiz, turizm sektöründe 80'li yıllarda başlayan teşvik uygulamaları ile özellikle Antalya bölgesinde yapılan resort yatırımları sayesinde büyük bir gelişme yaşadı ve Türk yatırımcılar resort otelcilik konusunda başarılı yatırımlara imza attı. Özellikle son beş yılda, başta İstanbul ve Ankara olmak üzere şehir merkezi otelciliği yatırımları büyük bir hızla öne çıkmaya başladı.

Turist ziyaretlerinin yanı sıra iş amaçlı seyahatlerdeki yoğun artış ve konaklama sayılarının çift haneli yükselişiyle otelcilik sektöründe karlılık arttı ve yatırımın kısa sürede geri dönüşümü sağlanarak, sektörümüze her geçen gün daha fazla yatırımcı gelmesine sebep oldu. Bu gelişmeleri yakından takip eden uluslararası otel zincirleri de genişleme stratejilerinde Türkiye'yi ilk sıralara yerleştirdi ve hem lüks segmentte hem de orta-ekonomik segmentteki markalarını ülkemize getirmeye başladı. Marka zincir oteller ile anılmak, fiyat ortalamasının ve doluluk oranlarının yükselmesinde çok büyük önem taşıyor.

Bu doğrultuda artık Türk yatırımcının kendi markasını yaratma konusundaki duygusal yaklaşımından sıyrılıp, dünyanın dört bir tarafından gelen iş çevresinin tercih ettiği, marka olmuş zincir otellere yönelmesi gerektiği bir döneme girmiş bulunuyoruz. Artık günümüzde yatırımcının önünde, işletme veya franchise anlaşması ile yatırımına artı değer katmak için birçok seçenek bulunuyor. Ayrıca, birbiriyle kıyasıya rekabet eden bu yerli-yabancı otel zincirleri yatırımcıya çok daha uygun anlaşmalar sunuyor. Uluslararası zincir otel markaları ile yapılacak iş birlikleri ve büyük şehir otelciliğinde dünya standartarına ulaşmak için yapılacak tüm çalışmalar, yerel yatırımcının büyümek adına önünü açacak en önemli faktörlerdir.

Türkiye'de markalaşma konusu farklı sektörlerde uzun süredir tartışılıyor. Turizmde dünyaca bilinen Türk markaları çıkabilir mi? Bunun için hangi yollar takip edilmeli?

Türkiye içinde markalaşmış birçok otele sahibiz. Bunlar arasında Dedeman Otelleri, Anemon, Divan ve Rixos gibi markalar geliyor. Türkiye dışını ele aldığımız zaman ise mevcut markalar arasında yurt dışı yatırımları açısından Rixos hızlı bir ivme gösteriyor. Fakat şehir merkezi otelciliğinde Türk yatırımcı kendi markasını yaratırken dünyanın dört bir yanından gelen iş çevrelerinin tercih ettiği, uluslararası platformlarda markalaşmış zincir otellerle iş birliğine yönelmesi gerekiyor.

Eğer kendi markanızı kurduysanız ve bu markayı dünyaya açmak istiyorsanız, dünyanın 200 ülkesindeki acentelerle anlaşmalar yapıp bunu marka olarak aktif hale getireceksiniz. Dünyanın büyük dağıtım sistemlerinin içine girerek markanızı belirginleştirmeniz gerekiyor.

Ayrıca hizmet sektörünün de Turquality teşvik kapsamına alınması ve devlet desteği verilmesi gerekir. Türkiye gibi doğal bir turizm merkezi olan bir ülkenin uluslararası arenada bilinen bir dünya markası çıkartamamış olması düşündürücüdür.

Turizm yatırımcıları finansmana erişimde nasıl sorunlar yaşıyor, çözüm için neler yapılmalı? Türkiye'deki mevzuat uluslararası turizm yatırımcısını çekmek için yeterli mi, atılması gereken farklı adımlar var mı?

Türkiye hızla gelişen turizm sektörüyle birlikte dünyanın en büyük ekonomilerinden biri olma yolunda yabancı yatırımcılara oldukça cazip geliyor. Hızla büyümekte olan bu pazarda yer almak isteyen yabancı markaların ya işletmeci olarak ya da franchise (isim hakkı) vererek pazarda yer alma çabasında olmalarına sebep oluyor.

Mevcutta otel yatırım ve yenileme çalışmaları için gerekli finansman sağlamak çok uzun sürüyor. Bunun yanında Türkiye'de turizm yatırımları her geçen gün değer kazanıyor. Bu göz önünde bulundurularak hızlı, ucuz ve kolay finansman sağlanması için çözümler üretilmesi gerekir.

Her ne kadar Türkiye turizmi birçok elverişli imkana sahip olsa da yabancı sermayeyi istenilen oranda çektiği söylenemez. Bunun temel sebebi ise Türkiye'de turizm yatırımı yapmak isteyen yabancıların arsa ve arazi gibi yatırım yeri temin etmekte karşılaştıkları güçlükler. Özellikle uluslararası markalar İstanbul'da otel yatırımı yapmak istiyorlar. Yer sıkıntısı nedeniyle, eski binaların satın alınarak yıkılıp yeniden otel yapıldığı veya restore edilerek otele dönüştürüldüğü gözleniyor.

Ek olarak, otel yatırımı yaparken izin aşaması belirli bir süreyi gerektiriyor. Bu da yatırım prosedürleri ile ilgili. Yatırıma başlamadan önce Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Yatırım Belgesi, Hazine Müsteşarlığı'ndan ise Yatırım Teşvik Belgesi alındıktan sonra gerekli hazırlıklar yapılıyor ve yatırıma başlanıyor.

Turistik tesis yatırımı için yatırımın yapılacağı arsa ya özel mülkiyettedir ya da Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın tahsise çıkarılmış arsa ve araziler listesindedir. Özellikle İstanbul başta olmak üzere Ankara, İzmir ve hatta Antalya'da yatırım için yer bulmak çok zorlaştı. (Sabah)