Otel yatırımlarında evdeki hesap çarşıya uyuyor mu?

Levent Suyolcuoğlu

Otel yatırımları genel olarak, faaliyet alanı önceliği turizm olmayan firmalar tarafından gerçekleştiriliyor. Hepimizin bildiği gibi bu tarz büyük yatırımlar ekonomisi müsait olmayan sektör ve şirketlerin kaldırabileceği ölçüde girişimler değil.

Bu sebeple, ancak kapasiteleri ve ciroları yüksek olan şirketler tarafından gerçekleştirilebilir. Faaliyetini turizm sektöründe başlatıp yatırımlarını bu yönde geliştirebilen şirketlerin sayısı göz önüne alındığında, bu gerçek tam anlamı ile ortaya çıkıyor.

Ana faaliyet alanı turizm olmayan şirketler, faaliyetlerinin vitrini olarak veya ellerindeki arsayı değerlendirmek ve aynı zamanda vergi avantajlarından faydalanmak amacı ile turizm yatırımı planlıyor. Genel olarak, otel yatırımı olan dostlardan alınan oda fiyatları ve doluluklar üzerinden yapılan hesap ile yola çıkılır. Sonrasında akıllarda oluşmuş ham bilgi ile profesyonellerden alınan öneriler bir araya getirilir, karar verilir ve ilerlenir.

Ayrılan öz sermayenin üzerine, çoğunlukla banka kredileri ile yatırım planlanır. Bu sırada esas faaliyetlerinin olduğu diğer işlerine daha fazla mesai harcamak durumunda olan yatırımcı, arada otel yatırımı ile de ilgilenir. Otel yatırımı yapılmadan önce; hangi şehirde, hangi ihtiyaca hitaben, hangi kapasitede ve ne kadar yatırım ile ne kalitede yapılacağı çok net tespit edilmelidir.

Örneğin; mobilya imalatı yapan bir firmanın, zamanında şirkete alınmış olan arsa üzerine uluslararası bir markayı davet edip bir otel planlaması, ilk başta kulağa çok profesyonelce geliyor. Ancak yapacağı otelin lobby'sini, ürettiği mobilyaların show room'u şekline dönüştürme fikri, otelin gereğinden fazla lüks ve üst segmente çıkmasına ve yatırım tutarının artmasına sebep oluyor.

Yatırım tutarı artan otel, beraberinde işletme maliyetlerini de yükseltiyor. Verilen bu örnek, farklı ortamlarda farklı senaryolar ile sık sık karşımıza çıkıyor. İşletmeci markanın önerdiği mobilya, ekipmanlar ve m2 ile ilerlemektense, 'Yapmışken iyisi olsun, nasıl olsa kazanacak’ mantığı, olması gereken yatırımdan farklı bir ürünü ortaya çıkarıyor.

Bunun üzerine, ilk başta edinilmiş olan oda fiyat ve dolulukların gerçeği yansıtmadığı ortaya çıkınca, artık çok geç kalınmış oluyor. Sonuçta iyi bir otel ortaya çıkıyor ama sonrasında yıpranan yatırımcı, yıpranan yöneticiler ve yıpranan personel profili doğuyor.

Yatırımda hata yapan ancak bunu kabul etmeyen yatırımcı, bu defa işletme maliyetlerine müdahalede ediyor.

Bu yazıyı okuyan bir yatırımcı iseniz, lütfen kızmayın.. Arkanıza yaslanın, etrafınızda kimse yok, kendiniz ile baş başasınız. Çıkarın kağıt kalemi, ilk yola çıktığınızda yaptığınız hesap ile bugünü bir kontrol edin. Bakın bakalım birbirini tutuyor mu? Kendinize dürüst olun. Tutuyorsa zaten sorun yok, keyfini çıkarın.

Hesap çarşıya uymuş demektir..

Ama ya tutmuyorsa?

Bu konu aslında sadece turizm sektörü yatırımları için değil, tüm sektör yatırımları için geçerli, öyle değil mi?