Otel nasıl kurulur?

AYKUT BAKAY

Şu köşedeki metruk bina.. Evet.. İşte bu…Tamam. Hemen inşaata başlıyoruz. Şöyle yüksek katlı bir şey olsun, görenler “Vaay” desinler. Odalar küçük olsun ki çok oda sığdıralım. Güzel bir restaurant da yapalım içine…Arkadaşları toplar hep beraber yemek yeriz. İzinleri, belgeleri de bir ara toparlarız nasıl olsa. Eee otel sahibi olduk artık… Çok para kazanırız, bir otel daha yaparız, bir otel daha, zincir olur birbirine bağlarız… ‘’

Durun bir dakika…!  Bakkal mı kuruyoruz, market mi?  O kadar kolay mı otel yapmak?

Herkes kendi kafasına göre otel yapamaz! Sabırla ve azimle toplamanız gereken yüzlerce belge var: Bu işin itfaiyesi var, belediyesi var, bakanlığı var, her birinin ayrı ayrı kendine göre istekleri var . Belediye, Ticaret Odası, Vergi Dairesi, Tapu Müdürlüğü, Fen İşleri, Emniyet Müdürlüğü, Anıtlar Kurulu, Sular İdaresi, Doğalgaz, Elektrik İdaresi, Telekom, Turizm Bakanlığı, İtfaiye, Sağlık Müdürlüğü, Gelirler Müdürlüğü, Maliye, Sosyal Sigortalar – SGK vs… 

O kadar çok ki yazılacaklar ; otel kurup zarar edenleri mi yazmalıyım, muhteşem bir bina yapıp müşteri bulamayanları mı , alt yapısını tamamlamamış otelleri  mi, belgeleri eksik olanları mı, eksik ve eğitimsiz personelle çalışanları mı, doğru olmayan bir binayı otel haline getiren, güzeli harap edenleri mi?

Öncelikle otel sahibi olmak için binayı satın almak, kiralamak yetmiyor … Her şeyden önce ayakta kalabilmek, kaliteyi devam ettirebilmek için yüklü bir sermaye gerekiyor. Otel, bakkal veya market gibi çalışmıyor, yeterli iş potansiyeline ulaşmak için emek, sabır ve maddi güç gerekiyor . Misafir potansiyelinin oturması en az bir yıl. Keyifli bir iş gibi görünse de, kar yapmak, para kazanmak binlerce detaydan oluşan bir matematik denklemidir . Bu denklemi iyi kurduğunuzda, verimli bir işletme çıkar ortaya .

Otel olarak kullanacağınız bina, sizin değilse ve az odası varsa, düzenli bir kar yapmanız çok kolay değil. Küçük bir işletmenin kar etmesi için en az 40 oda olması gerekir . Bu sayının altındaki binalarda sistemin şaştığını görüyoruz. Düzenli bir otelde işletme maliyetleri % 45 civarındadır .Oda sayısı ne kadar çok olursa, ciro o kadar yüksek olur ve  bu oran düşer. Kar edemezsiniz demiyorum ama, giderlerinizi çok kısmanız minimum personel ile çok iş yapmanız gerekecek.

Az personelle hizmet kalitesini oturtmanız ve devam ettirtmeniz çok kolay olmaz. Çalışan personelin compact olması bir kişinin iki veya üç farklı işi yapması gerekir. Az odalı otelde kira beklenen genel cironun en fazla dörtte biri olmalıdır .

Küçük butik otel yapmak istiyorsanız, oda sayısı 10 – 40 odalıdır. Oda ve bina içinde fazla detaya inmeden yatırım masraflarını minimuma indirerek, para kazanabilirsiniz. Az oda yapıp odaları çok lüks yaparsanız , oda fiyatlarını da yüksek tutmanız gerekir. Böyle olunca otelin dolu olması için sürekli uğraşmak ve bu oda fiyatını ödeyecek misafirler bulmanız gerekecektir.

Bina sahibi değilseniz eğer;

1.Arsa alınır yeni bina yapılır

2.Hazır otel devren satın alınır

3.Hazır otel devren kiralanır

4.Bina kiralanır ; mal sahibi ile sözleşme şartları çerçevesinde otele çevrilir

5.Bina satın alınır

    a) Restorasyon, tadilat,tamirat yapılıp otele çevrilir.

    b) Yıkım yapılır yeni otel inşa edilir .

Önce hem pazar hem de bütçe fizibilitesi olarak iki şekilde fizibilite çalışması yapılır:

Pazar araştırması ve Fizibilite

* Arsanın değeri,

* İnşaat masrafları,

* Otel içinde kullanılacak ekipmanlar,

* Renovasyon maliyeti,

* Proje masrafları,

* Dekorasyon malzemeleri,

* Alt yapı masrafları,

* Yönetim Giderleri,

* İşletme Giderleri ( kira, elektrik, su, doğalgaz vs…)